Pour monsieur et madame tout le monde l’ANC ou l’assainissement non collectif est souvent quelque chose d’aussi obscure que les eaux qu’elle doit traiter. 

C’est pourquoi nous allons essayer d’éclaircir tout cela pour rendre l’ANC aussi claire que les eaux traitées. A commencer par les termes employés :

• Assainissement non collectif
• Assainissement autonome
• Assainissement individuel

Ils veulent tous dire ANC Assainissement Non Collectif

Lors d'une vente immobilière, le diagnostic d’assainissement non collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2011.
Au moment de la signature de l'acte de vente, le diagnostic d'ANC de moins de 3 ans (Article L1331-11-1 LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 63) est à joindre au dossier de diagnostic technique au même titre que d'autres diagnostics immobiliers tels que le diagnostic de performance énergétique, électricité, plomb, amiante, etc.
C'est le rapport de visite du SPANC (Service public d'assainissement non collectif), daté de moins de 3 ans, qui fait état de diagnostic d'assainissement non collectif.

La vente est IMPOSSIBLE sans ce document. Le notaire joue un rôle juridique (pas technique).Il doit vérifier la présence du diagnostic ANC et annexer le rapport à l’acte de vente.

Le rapport du SPANC précise que :

• Ou l’installation ne présente pas de défauts
• Ou l’installation est non conforme avec ou sans risque sanitaire
• Ou l’installation présente des défauts d'entretien ou une usure

3 Cas pour 3 actions à entreprendre en fonction de votre cas :

La vente peut se réaliser avec le diagnostic annexé à l’acte de vente.

La vente peut se réaliser avec le diagnostic annexé à l’acte de vente.
La loi n'impose aucun délai pour réaliser des travaux, contrairement aux installations jugées "non conformes". L'acheteur achète le bien "en l'état". Il prendra la responsabilité d'effectuer ces petites réparations et l'entretien courant à son propre rythme, selon son budget.

La vente peut se réaliser avec le diagnostic annexé à l’acte de vente.
Mais l’acquéreur aura l’obligation de réaliser les travaux de mise en conformité moins d’un an après la date de signature de l’acte authentique. (Article L271-4 Modifié par LOI n°2024-322 du 9 avril 2024 - art. 34)

Afin de chiffrer les frais de mises en conformité le vendeur devra avant la finalisation de la vente :
- Faire réaliser par un géologue, une étude de sol afin de déterminer avec précision la faisabilité technique d’une mise aux normes et le dimensionnement de la filière d’assainissement.
- Faire réaliser par un terrassier un devis (ou plus) pour chiffrer les travaux de réhabilitation : matériel et pose.
- Faire valider par le SPANC l'étude de sol et l’étude de filière afin qu’il s'assure que les travaux prévus correspondent bien aux choix techniques validés.

Il est hautement recommandé au vendeur dans ce cas de non-conformité avec ou sans risque sanitaire d’ajouter une clause ANC dans le compromis de vente :

« CLAUSE : ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF NON-CONFORME ( ?avec ou sans) DANGER IMMÉDIAT »

Le VENDEUR a communiqué à l’ACQUÉREUR le rapport de contrôle du Service Public d’Assainissement Non Collectif SPANC) en date du . . . . . . . . . , annexé aux présentes. Ce document conclut à une non-conformité ( ?majeure) de l’installation ( ?avec présence d’un danger immédiat pour la santé et/ou l’environnement).

L’ACQUÉREUR déclare avoir été pleinement informé de la nature exacte des défauts constatés et des risques associés. Il reconnaît expressément que la présence de cette non-conformité ( ?avec danger immédiat) rend obligatoire la réalisation de travaux de mise en conformité totale dans un délai maximal d'un an à compter de la signature de l'acte authentique, conformément à la réglementation en vigueur. (Article L271-4 Modifié par LOI n°2024-322 du 9 avril 2024 - art. 34)

L’ACQUÉREUR déclare faire son affaire personnelle de cette mise aux normes, sans aucun recours contre le VENDEUR. Il accepte expressément de prendre à sa charge exclusive l'intégralité des coûts financiers et des démarches administratives ou techniques liés à ces travaux.

En conséquence, l'ACQUÉREUR achète le bien en l'état, avec les risques et obligations qui y sont attachés. Il renonce à toute action en résolution de la vente, à toute demande de diminution du prix de vente, et à toute action en responsabilité ou garantie des vices cachés à l'encontre du VENDEUR du chef de cette non-conformité et de ses conséquences juridiques ou matérielles.

Cette clause sera accompagnée des pièces :
- Le diagnostic d’assainissement non collectif réalisé par le SPANC de moins de 3ans (OBLIGATOIRE)
- L'étude de sol et l’étude de filière réalisé par le géologue (Facultatif hautement recommandé)
- Le(s) devis du terrassier (Facultatif hautement recommandé)
IMPORTANT ! Les travaux sont à réaliser qu’après avoir reçu l’accord du SPANC.
- La validation par le SPANC de l'étude de sol, l’étude de filière et des travaux prévus et leur accord pour les travaux. (Facultatif hautement recommandé)

Et protège le VENDEUR des risques :
- d’annulation de la vente
- de réduction du prix a posteriori
- de responsabilité du vendeur engagée
- et de litige pour vice caché


Il est à noter que depuis le 25 août 2021 les notaires devront obligatoirement signaler au SPANC leur vente. Cette attestation mentionnant la date de la vente, les coordonnées de l'acquéreur et les informations permettant l’identification du bien vendu est obligatoire. Au plus tard un mois après la signature de l’acte de vente d’un bien. (Article L1331-11-1 LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 63)

De plus la responsabilité du notaire peut être engagée s'il a validé la vente en l'absence du diagnostic assainissement non collectif de moins de 3 ans ou en ayant connaissance d'informations mensongères induisant l'acquéreur en erreur. Et Le propriétaire vendeur peut engager sa responsabilité pour vice caché s'il ne transmet pas le diagnostic d’assainissement non collectif en cours de validité au futur acquéreur. Les sanctions sont les mêmes pour le vendeur et le notaire : l’acquéreur peut aller en justice pour demander l’annulation de la vente et des dommages et intérêts. Il a également la possibilité de saisir le service des fraudes de la DGCCRF. Cette dernière peut condamner le vendeur et le notaire à une amende de 300 000 € et à une peine de 2 ans de prison. Les condamnations sont aussi d’indemniser le coût des travaux et le préjudice moral des acquéreurs et d’indemniser la perte de chance à hauteur de 20000€.

SI L’ACQUÉREUR ne réalise pas les travaux de mise en conformité moins d’un an après la date de signature de l’acte authentique, les sanctions peuvent être nombreuses :
- Astreinte financière : Le SPANC peut majorer la redevance périodique de contrôle
- Travaux d'office : La commune peut faire exécuter les travaux d'office aux frais du propriétaire.
- Amende pour pollution : Si le dysfonctionnement entraîne un rejet polluant avéré ou une atteinte à la salubrité publique, le propriétaire risque une amende pouvant aller jusqu'à 3 000 €.
- Sanctions pénales : Le rejet polluant dans la nature expose à des poursuites pénales en cas de pollution avérée ( Article L216-6 LOI n°2016-1087 du 8 août 2016 - art. 115). C’est puni de deux ans d'emprisonnement et de 75 000 euros d'amende.
- Sanctions de voisinage : Le voisinage peut demander devant le tribunal judiciaire la remise en état de son terrain et le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice.